La figura dell’amministratore di condominio è stata negli anni protagonista di dibattiti, vista la sua importanza per le attività svolte nel gestire le parti comuni dell’edificio e nel regolare le eventuali controversie fra condomini.
La legge 220 del 2012 recante le modifiche alla disciplina, ha aperto nuovi ed interessanti spunti di riflessione. Uno dei temi su cui la giurisprudenza e la dottrina ha elaborato numerose teorie è la natura giuridica del rapporto tra amministratore e Condominio.
Ad esempio come l’amministratore debba essere inteso:
- se organo dell’ente condominio
- mandatario dell’assemblea!
La riforma però ha chiarito e configurato il rapporto esistente tra amministratore e condominio in termini di contratto di mandato. Si deve però precisare che si tratta di un mandato sui generis in quanto presenta deroghe, rispetto alla disciplina del mandato.
Infatti, il mandato è limitato alle parti e gli impianti comuni e l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come mandatario senza interferire nei diritti dominicali di ciascun condomino.
Quello dell’amministratore di condominio, è un mandato generale che non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione a meno che ciò non sia espressamente indicato.
La legge 220 ha fatto chiarezza anche per quanto riguarda l’amministratore giudiziario. Infatti pur essendo il suo incarico assunto in forza di un provvedimento giudiziario, valgono le stesse considerazioni.
L’amministratore giudiziario ha gli stessi obblighi e poteri di quello nominato dall’assemblea e può essere dalla stesso revocato.
Ma dove nasce l’obbligo di nominare un amministratore di condominio?
In un edificio con un numero minimo di nove condomini (da tenere a mente che più comproprietari di una unità abitativa o più unità abitative appartenenti ad un unico proprietario valgono sempre come un solo condomino) nasce l’obbligo di provvedere alla nomina dell’amministratore, tramite l’assemblea, per il cui effetto tanto nei confronti dei condomini, quanto e soprattutto nei confronti dei terzi, sarà possibile individuare il legale rappresentante. Si ribadisce che l’obbligatorietà ricade solo al raggiungimento dei nove proprietari esclusivi. Nulla vieta che anche un numero inferiore dei nove condomini indicati, possa come manifestazione di volontà autonoma, nominare un amministratore con le medesime maggioranze previste dal 1136, comma 2cc.
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